相比新房，很多人觉得二手房不需要验房，然而实际上因为二手房的自然损耗和人为破坏等原因，房屋难免会有瑕疵，为了避免遇到不靠谱的中介和房东对房屋缺陷进行隐瞒，二手房收房验房的时候更加需要仔细谨慎。

一、二手房验收时候需要注意的细节。

  1、房屋最初交易时间

  二手房的验房首先要看的是二手房一次交易的时间，最初交易时间到二手房购买的时间间隔是多长，可以了解房子的产权寿命，以及房子的规划情况。如果使用权仅有40年，已使用十来年，如果还按同地段70年商品房的价格衡量就不公平。

  2、原户主卖房子的原因

  了解二手房户主出售房子的原因，如房子老化、市政规划、拆迁等情况。如果原业主是因为想出卖或者缺钱或者换大房子等，那就不用担心，如果是房子质量问题，房子老化或者违反市政规划需要拆迁的房子，最好不要购买。

  3、查看二手房户型图

  因为有些房子可能经过原户主自行改动，二房改三房，三房改四房都是有可能的，所以要实地去看周边的环境和物业小区的具体情况。

  4、清点附送物品

  验房时不要忘了清点原户主承诺的物品，对附送的物品根据型号、数量、规格、牌子列好清单。 在二手房交易的时候，附送物品也算在购房费用里面，这样说不定将来还可以节约二手房的装修成本。

  5、设施和质量

  买二手房一定要练就一双火眼金睛，不然很有可能多掏装修费和维修费，如墙壁的裂缝、天花板渗水、返潮等，还有门窗、电路、网络、煤气等，主要是墙面和地面如果不仔细看，将来住进去会很麻烦。

  6、房屋相关配套

  查看门锁是否损坏，打开水龙头观察水的质量、水压，确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象，观察户内外电线是否有老化的现象，家具是否损坏或者家具是否试图遮住房子本身的缺陷等，尤其是大型家具，一定仔细检查。检验窗是否渗水，窗台有无水渍，以及用手轻巧窗台是否崩裂。门和窗开关是否灵活，开关是否有无特别的声音。门插是否插入得太少;房门的插销、门锁是否太长太紧。门上油漆是否完好无缺，门内外面是否光滑平整和有无磕碰。

  7、费用问题

  原户主使用的各种费用是否已经结清。水电、煤气、宽带、电视费、物业管理费、车位费等，一定要一一核对，如有欠费，购房者则有权要求原房东补交费用，避免自己承担不必要的费用。

  8、证件和手续

  房屋产权证和过户手续是否齐全，如维修基金，必须清楚知道业主是否曾经交过，以免造成自己的损失，有些购房者是因为孩子上学问题而买下二手房，那么就要弄清楚原户主是否迁出。买卖双方可一同前往房屋所在地的派出所，查询房屋内的户口情况。


  

  9、二手房验收查看缺陷

  二手房验收时记得将家具、床或其他大型物品遮掩的地方，看看地面是否存在缺陷。有的房主为了遮掩房子本身的不可弥补的缺陷，特地用家具遮掩。

  10、二手房验房注意房子的清洁

  在二手房验房时，注意房子是否清洁有无残留建筑垃圾。检查所有可以拆开的空间内是否有垃圾。


二、二手房购房验房的注意事项



  1、房屋保修期问题：

  根据国家《建设工程质量管理条例》有关规定，新商品房的保修期如下：

  （1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限(70年);

  （2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年;

  （3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

  （4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

  其他项目的保修期限在《保证书》中注明。保修期自业主接收交付之日起计。

  二手房买主应当特别注意一手房的交房日期，推算自己购买的二手房享受建设单位的剩余的保修服务期限。

  2、影响较大的房屋质量问题

  （1）墙体裂缝及楼板裂缝。

  （2）渗漏。注意查看厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的渗漏情况，如果漏水到楼下的邻居家?您家的日子一定不好过，还要注意天花板、窗台下面有无水渍。

  （3）上、下水的质量情况往往需要一个考察周期才能看出问题，在现场可以开打水流，看看水压大小，试试排水速度。

  如果在房屋验收的过程中发现问题，一定要在验收交接记录中注明。注意向卖方索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后需要。

  3、交接钥匙

  要注意接收全部钥匙，包括楼单元门钥匙、进户门钥匙、室内各房间的钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)的钥匙。

  4、交接水、电、煤气、物业管理等费用

  （1）结清水表账单。在交房时，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。还要注意是否存在逾期未缴费的情况，要卖方提交近期的水费账单。

  （2）结清电表、煤气表帐单，注意事项同上，用智能卡缴费的，一定要接收智能卡。

  （3）办理有线电视过户。

  （4）结清电话，宽带费用。如果需要继续使用原有的电话号码，应当到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算电话、宽带费用账单。

  （5）结算维修资金。

  （6）办理物业更名及结算物业管理费用。

  （7）结清往年的供暖费用。

  （8）迁移户口。在交房时要确认原房住的户口已迁出，如果户口尚未迁出，应当书面约定迁出的截止时间和违约责任确认。

  5、结清二手房尾款

  二手房交易房款交割，目前最常用的就是通过中介来完成。这种方式虽然是最常用的，但会存在一定的风险。一般情况下，房款交割还有以下方式可供选择和考虑：

  （1）买卖双方直接交接购房人在购买一套二手房的时候就直接与卖方进行交接。当与卖方谈好价格签好合同后，购房人将钱存在存折上，同卖方一同去办理过户手续。在完成过户后，购房人与卖方一同到开户银行将钱存入卖方的账户。

  （2）通过律师事务所交接交易双方通过律师事务所签署合同，然后买方将款存入律师事务所，待办完过户后，通过律师事务所将钱付给卖方。由于有律师事务所作为中间人并承担相应责任，双方都会减少不必要的担心。但据了解，目前这种方式很难实行，因为买方的钱一旦存入律师事务所，则被视为所内业务收入，需要纳税。

  （3）通过公证处交接通过公证处完成钱房的交接也叫做公证处提存。公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下，交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。同时公证部门会收取一定的公证费用。

  （4）银行托管交易资金通过银行来托管交易资金，使交易过程更透明，给买卖双方更大安全保障。银行为个人出具履约保函据有关律师介绍，他们在办理二手房买卖的业务时,普遍采用银行为个人出具履约保函的方式。在履约保函有效期限内，如因买方未能履行其在基础合同项下的义务，卖方按履约保函约定向银行索赔时，银行对有关索赔文件进行形式审查，确认符合履约保函约定的索赔条件后，无须征得买方的同意即可直接将索赔金额支付给卖方，且该付款行为不受买方与卖方之间基础合同纠纷的影响。


  三、建议购房者一般在三个时间段看房后，才能最大限度地发现房屋质量问题。

  1、在晴天白天看房，重点注意房屋的采光、通风和室内外墙体结构是否良好。

  2、另外晚上再去看一遍，因为入夜后看房，可充分了解小区是否安静，是否存在周边噪音的干扰，小区物业管理是否安全，有无巡查和安全防范措施，这些情况在白天是无法看到的。

  3、下过雨后看房，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、 天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无余。尤其要留意阳台、 卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。只有这样多次看过后，才能决定是否付定金。