一、如何挑选洛溪二手房

  1、了解二手房背景

  二手房毕竟是有人居住过的房子，是谁都会担心二手房是否留有“后遗症”，在选择房子时特别要注意的是，注意产权证上的产权人与卖房人是否为同一人，否则过户时会发生纠纷。注意产权证的各项明细，确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。如果产权证上的产权人与卖房人不是同一人，就需要对方出示具有法律效力的委托书。

  同时，还要弄清楚房子是哪一年建成的。如果有忌讳的，还要弄清楚房子内是否发生过不吉利的事情。

  2、交通很重要

  虽然大多数二手房所在的小区都已经比较成熟了，但在我们买房的时候，还是要看看周边的交通是否方便，包括公共交通和自驾的便利程度。此外，所选的楼栋进出小区是否方便，也是需要考虑的，这是很多人经常忽视的问题。很有可能小区临近地铁站，但是这个楼栋距离小区的大门比较远，需要步行很久。

  3、看周边配套

  完善的配套也是买二手房时需要考虑的，房子靠近超市、医院等地方可以给生活带来很多方便。同时，留意下周边的环境如何，是否有很多在建工地或化工厂等，造成环境、空气的污染。

  4、看物业管理

  了解小区的物业管理主要包括以下几方面：物业管理、居住费用;水、电、煤的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务;车位的费用等。这些都是在看房选房时，需要仔细了解的。

  5、看户型

  户型决定了后期入住、装修以及生活的舒适度，所以无论是购买新房还是购买二手房，购房者都应在户型的挑选上下功夫。购房者要注意观察房屋内部结构户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点。

  另外要注意二手房一般都是带有装修的，所以需要检查一番，不仅仅是查看新旧程度，还要查看更多细节。如管线是否太多或者走线不合理;房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等现象。

  6、了解邻里关系

  好邻居会让你的生活变得很愉快。在社区内的不同时间里看人来人往，通过衣着和生活规律来判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

    二、洛溪房价涨幅的因素

  1、洛溪、南浦板块纳入主城区范围，区域价值凸显。

  据《广州市城市总体规划(2017-2035年)》，番禺区广明高速以北地区划入广州主城区，包含热门的洛浦板块、华南板块、大学城板块及大石板块等。

  2、洛溪、南浦配套升级，生活更加便捷。

  交通方面，洛溪大桥扩建工程于今年5月2日正式动工，计划于2021年完工。未来，其将在现有的洛溪大桥东、西两侧各新建一座与旧桥分离的桥梁，单向3车道，极大改善拥堵现状。

  不仅如此，广州地铁18号线的动工，也令洛溪的居民为之振奋。其中沙溪站位于洛溪板块的西部，将改善周边项目居民的出行。

  另外，南浦三桥已于今年6月开通，用时两分钟可到大石板块，通行时间大大缩短，结束了南浦岛堵城之围。

  医疗方面，中山大学孙逸仙纪念医院(中山二院)选址于海珠江岸的洛溪大桥旁，与洛溪岛一桥之隔，未来将作为中山二院的医院总院。

  3、南浦启动旧改计划，对板块内的一、二手价格有不少影响。

  南浦岛的东乡村、西一村、西二村三个行政村通过村民投票，80%以上同意旧村改造。

  未来，该旧改项目将会为南浦带来新增大量土地供应，同时，也将大大改善板块城市面貌。

  再加上洛溪、南浦地理位置优越，与荔湾、海珠仅一江之隔，也是番禺多数板块和南沙到市区的必经之地。

  (万/平)吉祥北园洛溪2.51.5洛涛居3.4-3.62.5珠江花园怡景湾43.2广州奥园3.7-43.2洛湖居3.32.7中海蓝湾4.53.5如意花园2.51.5广州碧桂园南浦32.5丽江花园2.8-3.52-3.2南浦海滨花园3.22.8

  （1）洛溪

  去年2.6万/平，今年3.6万/平。说的就是洛涛居。

  作为洛溪板块的热门洋房之一，洛涛居的楼龄已有18年了。目前，小区依然未装电梯，不过胜在外立面新净，环境相对安静。

  而总价真的不便

宜，70平的两房单位，报价260万元。

  地铁是目前大众最常用的出行工具，因此地铁上盖的项目向来备受购房者热捧。

  在洛溪，最靠近地铁站的小区就是吉祥北园。其共分为A、B、C、D区四个区域，为楼龄22年的楼梯楼，保养一般。

  小区非常老旧，房价涨幅却一点也不弱。

  吉祥北园去年同期均价约1.5万/平，如今均价约2.5万/平。而其户型选择较多，以70多平两房、90多平三房、120多平三房为主。

  而200万以下的房源还是有的。其72平的两房单位，报价180-185万。

  值得一提的是，吉祥北园为混合结构，不能用公积金贷款。而且，目前小区暂时没有加装电梯计划。

  洛溪居民必经之地，一层为临街商铺，噪音偏较大

  有没有更便宜一些的啊?

  有。洛溪板块内最便宜小区，当属楼龄24年的如意花园，均价约2.4万/平。不过与吉祥北园相同，为混合结构，不能公积金贷款。

  嗯，并没有比吉祥北园便宜太多，68平两房报价165-175万。

  而想在板块内买到楼龄较新的准地铁盘，也是有的，不过价格比较高。

  位于地铁18号线沙溪站500米处，珠江花园一期(怡景湾)均价约4万/平，80多平两房单位报价超过300万，比上面两个老旧小区贵4成以上。

  别哭得这么早，还有更贵的。

  江景资源最丰富的中海蓝湾，是洛溪均价最高的二手房。其均价为4.5万/平，户户望江，不过只有大户型供应。最小户型为121平三房。

  （2）南浦

  南浦板块的标杆楼盘——广州碧桂园，建于1999年，整个小区超过5000户。

  优势是，离地铁近，从碧桂园大门步行到2号线南浦站大概需要5分钟。

  整个广州碧桂园均为楼梯楼，其中一期的户型包括68平两房、102平三房和140平三房，均价约3万/平。

  历经多年的发展，广州碧桂园的配套比较成熟，内部有康体健身、餐饮、娱乐休闲、商业购物等场所。

  而南浦板块规模最大的楼盘是丽江花园，占地面积81万㎡，最早的一期在1993年开盘。

  目前，整个丽江花园目前均价最低的组团为2.6万/平，贵的要3.5万/平。

  小区里面买菜主要在商业街，经过20多年发展，小区内配套比较成熟, 包括公交总站、购物、幼教、社区医院、社区电影院、宏城超市等。

  值得一提的是，南浦的锦绣半岛西区100平以上的单位、敏捷金月湾12栋单位，每套住宅是两个房产证的。购买之前，买家要认真考虑购房名额问题。

  三、二手房首付如何计算?

  二手房的首付计算方式跟新房可不一样，二手房的首付款是指除了银行贷款的部分之外需要一次性支付给卖家的费用，其首付款的计算方式为：

  净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)。

  贷款额=二手房评估价×70%(首次贷款额度一般可达70%)贷款额估算方式，预估出大致评估价格。

  以一套总价100万的房屋为例，买二手房贷款时，银行出于风险考虑，会对二手房进行评估。一般二手房评估价为总房价的80%，则总价100万的二手房评估价为80万。

  贷款额=二手房的评估价*70%，即56万。

  首付款=总房价100万-贷款额，即44万。

  四、买二手房要注意什么?

  1、注意房屋产权问题

  购买二手房最容易发生一些产权纠纷了，为了避免交易过程中存在的风险，购房者在与卖家交涉的过程中应该对该二手房的产权、年龄、产权人等相关信息有一个全面的调查。要注意一些产权比较特殊的房子，比如小产权房，就算这些房子价格再便宜，小编也是不建议购买的。购房者还应该选择年份比较新、车位比较多、绿化比较好、户型配套都尚可的小区。

  2、注意房屋质量问题

  不要以为二手房是有人居住过的房子，就以为房子的质量没有什么大的问题，但其实，正因为二手房是有人居住过的房子，房子已经有了一定的损耗，经常会有人在搬进二手房之后因为漏水被下层的业主投诉，这就说明房子的防水有问题。除了检查房子的防水，还要注意房子的结构问题，以前的房子户型结构往往不是很好，所以有的朋友在装修房屋的时候为了扩大空间打断承重墙，将使墙体构件的承重和抗震能力减弱，留下严重的隐患。

  3、注意资金安全

  以现在的房价来看，购买一套二手房的资金也不少，购房者和售房者在进行房款和产权交接的时候，千万不要轻易相信对方的口头承诺就轻易的将钱支付了。小编建议二手房交易时可以将钱款拿去银行做资金监管，在办理银行资金监管手续的时候还可以做按揭贷款，等过户完成后再将房款转到卖方账户。

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