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两个人合伙买房复杂吗?合伙买房要避免什么?

发布时间:2019-03-15

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合伙买房是有风险的,但是有时候又必须要进行合伙买房,。大家在购房之前可能会觉得合伙买房是非常好的,但是其实合伙买房也存在一定的风险,各位准备合伙买房的购房者们,想要规避纠纷的话,一定要牢记这8点!


两个人合伙买房复杂吗?合伙买房要避免什么?

    一、合伙买房的八大注意事项

  1、弄清共同共有和按份共有的区别

  共有产权在进行产权登记时有两种方式:一种为共同共有、一种为按份共有。不同的登记产生的法律后果不同,分割方式也不一样。简单地说,共同共有是不分份额大小的共有,分割时原则上是均分,同时考虑到出资等因素。按份共有原则上按照出资比例来分割,除非双方约定不按出资比例分割。所以,如双方出资不同,就应当登记为按份共有,并且将各自所占份额写清楚。

  2、签订书面协议

  光在产权登记上注明还不够,还要签订一份书面的协议:写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、按什么方式分割、相关的税费、租金收入、使用、物业管理费等如何承担或分享等等,将责任权利约定明晰。万一双方产生纠纷,这份书面协议将成为解决纠纷的重要依据。

  3、合伙买房明确共有方式

  共有方式包括共同共有和按份共有,虽然说合伙买房的出资人姓名也都会登记在不动产权证书上,但是其中还是会表明共有方式。通常来说,合伙买房的话都是按份共有的形式,也就是说每一个人以出资所占比例来确认。

  以A和B两个人合伙买房为例,如果是共同共有,日后房子出售,必须两个人同意才可。如果是按份共有,A出资三分之二,日后房屋出售,A可以不经过B的同意。

  4、不能忽略“隐形共有权人”

  合伙买房中可能还会涉及到“隐形共有权人”,其主要就是指合伙人中如果有已婚的,那么其配偶也会对该房屋享有一定的权利。也就说,大家如果是想要贷款或者转移房产的话,都是需要经过隐形共有人同意的。

  5、明确贷款权利和义务

  买房贷款,双方既有权利也有义务,如果还款中途一方撤资或承担不起,另一方就要承担巨大的经济压力。另外,合伙贷款时,如果合伙人中有信用污点,贷款是不会被批准的。所以大家一定要事先明确贷款的权利和义务。

  6、只有一个“主贷款人”

  虽然是多人共同买房,但银行通常都会让相对更有还款能力的人作为“主贷款人”,而其他出资人就视为“共同贷款人”,在签订抵押合同的时候,全部出资人都是需要签字来表示同意的。但“主贷款人”需要承担其他共同贷款人不能按时还款的风险。同时,当主贷款人不能还款时,银行也会向共同贷款人催收贷款。


两个人合伙买房复杂吗?合伙买房要避免什么?


  二、合伙买房要避免什么?

  1、合作意见不统一

  该房子如果日后用来出租,出租给谁,租金收多少,都是需要双方都同意的。另一方如果不同意出租,又该如何是好?这些风险,都需要提前考虑清楚,建议合伙人之间较好能事先拟定一份协议。

  2、使用意见不一

  如果合伙购房的房子,日后共同来使用,怎么将其分开。一套房子,有位置、采光都好的,有差强人意的,大概都想把好的留给自己使用,同时双方又拥有均等的分配权力,这时候就容易产生矛盾。

  合伙买房怎么避免风险?

  合伙买房时是容易出现问题,稍不留意就会让合伙人感到利益受损,因此房屋权属证书中要体现房屋共有人和共有份额,另外双方可以申请颁发房屋共有权证。

  1、明确共有方式

  共有方式包括共同共有和按份共有,虽然说合伙买房的出资人姓名也都会登记在不动产权证书上,但是其中还是会表明共有方式。通常来说,合伙买房的话都是按份共有的形式,也就是说每一个人以出资所占比例来确认所有权。以A和B两个人合伙买房为例,如果是共同共有,日后房子出售,必须两个人同意才可。如果是按份共有,A出资三分之二,日后房屋出售,A可以不经过B的同意。

  2、协议中要写明详细的权责

  俗话说得好,亲兄弟明算账,即便多么亲密的两个人合伙买房都需要对双方的权责明确清楚,然后按照协议中的权责要求去具体执行。产权为两人所有,就可以购买。如果只有单方向银行申请贷款,那么协议里还需要特意注明另一方须每月以转账(或现金支付等)方式向对方支付房贷月供。另外,协议中还要详细记录关于房屋方面的共同支出,如房贷还款额、物业管理费、各类清洁费等。

  3、明确贷款权利和义务

  买房贷款,双方既有权利也有义务,如果还款中途一方撤资或承担不起,另一方就要承担巨大的经济压力。另外,合伙贷款时,如果合伙人中有信用污点,贷款是不会被批准的。所以大家一定要事先明确贷款的权利和义务。

  4、只有一个“主贷款人”

  虽然是多人共同买房,但银行通常都会让相对更有还款能力的人作为“主贷款人”,而其他出资人就视为“共同贷款人”,在签订抵押合同的时候,全部出资人都是需要签字来表示同意的。但“主贷款人”需要承担其他共同贷款人不能按时还款的风险。同时,当主贷款人不能还款时,银行也会向共同贷款人催收贷款。


两个人合伙买房复杂吗?合伙买房要避免什么?


  三、与一般个人或者家庭购房不同,合伙买房要注意很多法律问题,尤其是以下几个问题,更是不能掉以轻心。

  1:共有方式

  共有方式包括共同共有和按份共有,虽然合伙买房的出资人姓名都可以登记在房产证上,但还是要在房产证上标明共有方式。因为两种方式决定着购买人日后对房屋的分割和处理方式不同。

  简单地说,共同共有是不分份额大小的共有,分割时原则上是均分,同时考虑到出资等因素。按份共有原则上按照出资比例来分割,除非双方约定不按出资比例分割。

  以A和B两个人合伙买房为例,如果是共同共有,日后房子出售,必须两个人同意才可。如果是按份共有,A出资三分之二,日后房屋出售,A可以不经过B的同意。

  建议:

  如双方出资不同,就应当登记为按份共有,并且将各自所占份额写清楚。

  2:“隐形共有权人”

  合伙买房中涉及到的“隐形共有权人”是指合伙人中如果有已婚的,其配偶也会对该房屋享有一定的权利。涉及到贷款的一些环节时,银行为了规避风险,也会要求“隐形共有权人”到场签字。

  建议:

  合伙买房双方一定要相互了解,包括个人及家庭,保证没有被漏掉的隐形共有权人。

  3:“主贷款人”

  虽然是多人共同买房,但银行只会让相对更有还款能力的人作为“主贷款人”,其他出资人为“共同贷款人”,抵押合同上的出资人均需签字表示同意。但“主贷款人”需要承担其他共同贷款人不能按时还款的风险。同时,当主贷款人不能还款时,银行也会向共同贷款人催收贷款。

  实务中,对以一方名义向银行借款并按月偿还的性质如何认定,法院有不同的理解。有的法院认为一方向银行的借款也属于该方出资,是通过融资方式的出资;有的法院则认为,只有实际拿出来的首付和每月已归还的利息和本金才算是出资。

  建议:

  如果以一方名义向银行借款,并独自归还,应当在书面协议中写清银行借款是否算一方出资,以及将来的分割方式。

  如果以一方名义向银行借款而由双方共同偿还,就需有更详细的约定,约定款项的进出账户,每月还款也要通过银行转账。

  这么做可以尽量规避,一方将现金交给借款的一方来还贷,而没有出入账记录,以致产生纠纷后难以自证的风险。

  4:书面协议

  光在产权登记上注明还不够,最好还能签订一份书面的协议,书面协议的作用,就是要考虑好风险,以及风险出现之后的处理方式。

  建议:

  写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、按什么方式分割,相关的税费、租金收益、使用、物业管理费等如何承担或分享等,将责权利约定明晰。万一双方产生纠纷,这份书面协议将成为解决纠纷的重要依据。
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