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市桥二手房: 选二手房技巧、如何合理的选购二手房?买二手房, 巧用装修判断房子质量好、买二手房需知:购买二手房哪些环节能省钱?

发布时间:2019-04-06

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  很多人困扰于不知如何选购二手房,有怕买贵的、有怕被欺骗的、有怕买到有问题、有忌讳的二手房,今天和大家分享一下如何合理选购二手房,避免上述的问题。

  一、选择区域

  购房城市已定之后,最重要的是对想购买区域的确定,价格相同楼盘,不同区域公共设施不同,对生活工作会带来很多方便,主要考虑以下几点:

  1、周边设施

  有无大型购物中心、超市、酒店、饭店、医院、学校等,对居住会带来很大的方便。(可参考各大型购房网站)

  2、交通

  交通是否方便,有无直达火车站、城市中心区域等公共汽车、地铁等设施。

  3、价格

  计算价格,重点是单价,总价、首付能承担多少,月供能承担多少。

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  二、寻找中介

  很多人想自己找房,而不用中介,其实这个想法是错的,因为中介对于指定范围内区域及楼盘情况较了解,而大部分上班族不论时间、精力都有限,并且中介也是对买房者的一个保障,很多人都是第一次买房,对于合同签订、贷款流程等各种事项流程达不到中介了解程度,所以买二手房一定要找中介。

  找中介注意事项:

  1、中介必须有实体店、有营业执照等各项合理执照。

  2、中介费问题,可以就具体的房源再商议。

  对于选定区域,提出自己的购房要求,中介会给推荐房源,一定注意多找几家中介、多留几家中介电话,只有这样才能短时间了解本区域符合条件的好房源。

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  三、看房屋图片问楼层

  中介按照购房者要求提供房源,不要急于去看房,先看图片。即可节省没必要的不符合要求的房源、也可节省体力,看图也能看出很多问题,例如卫生间有窗户的基本是把上的、客厅没窗户的只能是暗厅、两室两厅的卧室在同一个方向的大概是双阳房、装修情况在图片里也能看的很清楚。

  问楼层:

  楼层很重要,多层高层有不同。一楼可能潮、可能厕所反水、可能没阳光等;顶楼可能漏雨(防水好楼房除外)等。


  四、实地看房

  看好图片后,觉得还不错,价格能接受,就可以实地看房了,实地看房注意点:

  1、看小区

  a、要看是封闭小区、半封闭小区还是开放小区;

  b、看小区卫生、公共设施、是否人车分流、是否有停车场;

  c、注意学校、医院、超市等距离;

  d、看小区附近有无高速路、高架桥、铁路等设施,噪音肯定大;

  e、看小区旁边有无政府机关、寺庙等;

  2、看房屋朝向

  房屋光线如何,有无遮挡。是否南北通透、是南厅还是北厅(冬季温度北厅较南厅低2-4摄氏度)、是否三阳房(夏季温度较高、通风效果差)、是否把山房。这些都要注意看。

  一般单价走势:

  南北通透房南厅价格>北厅>把东山房>三阳房>把西山房。

  3、看楼道、电梯状况

  可看到物业整体状态,楼道脏、电梯脏、乱、差物业可能不负责。

  4、进屋看房

  一看装修;

  二看窗户,指打开窗户,听声音,观察有无噪音;

  三看房屋前后有无变压器、房屋前后有无即将新建基础设施,因为这会影响到未来可能有噪音的出现;

  四看是否目前有人住,小心凶宅。

  5、问中介

  一问最低价格;

  二问是否带家具家电等;

  三问小区建设的时间;

  四问小区指定的学校;

  五问是否有尾款;

  六问房东是否已经将户口迁至此房屋(如已经迁至此房屋需在购买时要求其迁出);

  最后问取暖物业等费用。

  6、问邻居房屋情况

  找邻居聊天,当你看好房之后,记得先别走,要在小区停留,找这里的老人聊聊天,问问小区物业怎么样,问问这个房屋是否有问题,问问价格是否合理。

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  五、判断技巧

  买二手房的时候,市面上大多都是装修过的。涉及到装修,肯定就存在很多装修问题,这些装修问题直接关系到房屋的质量。说到买房,二手房往往会比新房的验收更加麻烦,因为二手房大多已经装修好了,但是装修中出现的问题同样让人防不胜防。那么,买二手房如何识别它的质量好坏呢?

  1、从房龄判断二手房质量

  房屋的建筑年代是购房者比较关心的问题,房龄太老比较破旧,居住起来问题会很多。买房时,我们可以从房屋的外观来大体判断房屋的建筑年代和建筑构造等,还可以从房屋建筑年代的标识或房产证登记的建筑年代来识别。

  2、从房屋内部结构及装修状况看二手房质量

  二手房验收时要了解清楚户型是否合理,有没有不适合居住的缺点;天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有脱皮等问题。另外,还要了解清楚装修水平和程度如何,是否需要全部打掉,管线是否太多或者走线不合理。

  3、从房屋开裂情况看二手房质量

  仔细检查房屋的地面和墙上有没有裂缝,如果有裂缝,要看是什么样的裂缝。若裂缝与墙角呈45°斜角或与横梁垂直,说明该房屋有可能存在结构性质量问题。如果是与房间横梁平行的裂缝,属于质量问题,但问题不大。看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房屋存在安全隐患。

  4、从房屋的实际面积看二手房的质量

  二手房的准确面积包括建筑面积,使用面积和户内的实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积,但保险的办法是实地测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓的使用面积。

  5、从渗水漏水的问题看二手房质量

  在看房时要注意:屋面天沟积水、阳台和卫生间地面倒水、阳台雨后积水等都会造成楼地面渗偏,甚至造成粪便、污水倒灌。如果不小心买到这类房子,居住麻烦就大了,装修改造也复杂。简单的检查方法是在卫生间和阳台等处作一个排水试验,即在此处浇上一些水,看是否能畅通无阻地排向出水口。

  6、从防水情况看二手房质量

  注意问小区现居住的人,或者在网上查阅相关的资料,看看小区的排水情况,是否一下雨就出现大量积水的情况。另外,看房屋内部墙面上是否有明显的水渍水迹,是否存在墙壁起皮脱落的情况。如果存在,则说明这个房子防水情况不好,一下雨就会漏雨。这样的房子是不能买的。

  7、从噪音大小上看二手房质量

  看看小区是否主干道、铁路、高架桥等,留意周边商铺、小摊的数量及营业时间,看看是否嘈杂。很多的小区,都会做一些绿化隔离带,用于降低噪音。居住的环境如果太过嘈杂,会影响居住的生活品质。买房的时候,一定要亲自感受一下噪音的大小。

  8、从隔间效果看二手房质量

  房屋的隔音效果好不好,就会使人们无法好好休息,出现疲劳等症状。所以,买房前要检查房屋的隔音效果。比如,可以在家试试能不能听见走廊或楼梯的脚步声,如果听不到,才算是隔音房。

  9、从市政配套设施中看二手房质量

  供水,打开水龙头观察水的质量、水压;供电,确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬,并检查户内外电线是否有老化的现象;有线电视,打开电视看一看图像是否清楚,能收多少个台的节目。

  除房子本身的质量问题之外,房屋的产权人及共有权人一定要清晰,购房者一定要了解清楚,避免产生纠纷。

  六、如何省钱

  很多购房者选择购买二手房,就是因为二手房可以节约一些购房资金,而且二手房的卖家是个人房主,不像新房的卖家是开发商,购房者还可以和卖家讨价。不过很多人都不擅长跟房主议价,因此,如果购房者买二手房想要省钱,首先要了解清楚,购买二手房哪些环节能省钱?

  1、找准买房时机

  找准二手房的购房时机也能买到好房,好时机主要看当前是买方市场还是卖方市场。如果是买方市场,则买方砍价还价的余地比较多,也有更多的时间精挑细选;如果是卖方市场,想讨价还价就比较难了。因此在买房的时候,个人也要了解一下当前的市场情况,了解二手房交易是冷还是热。

  2、货比三家

  二手房的房源虽然不像新房的房源那么多,但是购房者在选购二手房的时候还是哟啊货比三家,多看一些房源进行比较,想在某个区域买房,要了解整体范围内房价情况,包括不同年代、不同户型、不同楼层、不同物业等情况都要了解。充分掌握多方信息,多看房。如果碰到业主急于卖房的,则砍价的余地会比较大。

  3、选顶层和低层的房屋

  同一栋建筑的房屋也有不同的价格,一般喜欢购买低层和顶层房屋的朋友应该不会有很多的,很多楼盘在出售房屋的额时候低层和顶层的房屋价格也会便宜一些,二手房也同样适用,如果想省钱又不介意楼层的朋友可以挑选这类型的房屋,也能节省一些钱的。

  4、选择赠送面积多,得房率高的房屋

  有的房子会附送花园或者阁楼,这些赠送的面积不一定会写入购房合同内,但是是自己可以使用的面积,相当于花同样的钱,获得了较大面积的房子,比较实惠。另外得房率比较高,说明房子的套内使用面积比较大,钱花在了刀刃上,而不至于使得较多的钱,花在了公摊面积部分。

  5、协商中介费

  很多二手房的房源都掌握在中介公司,购房者找一家正规的中介公司协助购买二手房也能省下不少的麻烦。中介费也不是固定的,中介费是可以与中介公司谈的,让中介公司让利0.5%至1%,有的时候,也是可以实现的。如果是买卖双方不通过中介进行交易,则可以免交中介费。

  6、从中介处索取一定的优惠以达到降低房价目地

  买二手房,进行按揭贷款,一般是中介公司帮忙进行操作。中介公司资源多,可以问问中介能否向银行争取到一定折扣的利率,如果可以的话,购房者也可以省一点钱。另外,问问中介人员是否可以少收一点中介费,比如少收0.5%或者将零头抹去等。

  7、与房主协商价格

  如果是自己与二手房的房主进行房屋交易的,那么双方也可以针对房款进行协商,但是也不要指望房东会低于市场价卖给你。因此在和房东商量价格时,只要房东诚心卖,没有抬高价格,其它方面都符合您预期所要的,双方就可以草签合同了。

  8、选对付款方式

  如果购房者有能力全款买房则是很好不过。一方面可以节省时间成本省掉很多麻烦,另一方面,卖方资金回收快,尤其对急需用钱的业主议价空间很大。如果购房者需要贷款买房,尽量使用公积金贷款,公积金贷款利率5年以上是3.25%,相比商业贷款5年以上4.9%要低。

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