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顺德大良二手房首付如何计算?买二手房的注意事项

发布时间:2019-04-18

浏览数:221 文章出自装修公司

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  现在很多市民都会通过房产中介买卖顺德大良二手房,不过现在市面上的房地产中介那么多,鱼龙混杂的,到底该如何选择正规的二手房中介?怎样的二手房中介才能令人放心的入手二手房?


顺德大良二手房首付如何计算?买二手房的注意事项


  一、顺德大良二手房首付如何计算?

  二手房的首付计算方式跟新房可不一样,二手房的首付款是指除了银行贷款的部分之外需要一次性支付给卖家的费用,其首付款的计算方式为:

  净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款:不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)。

  贷款额=二手房评估价×70%(首次贷款额度一般可达70%)贷款额估算方式,预估出大致评估价格。

  以一套总价100万的房屋为例,买二手房贷款时,银行出于风险考虑,会对二手房进行评估。一般二手房评估价为总房价的80%,则总价100万的二手房评估价为80万。

  贷款额=二手房的评估价*70%,即56万。

  首付款=总房价100万-贷款额,即44万。


顺德大良二手房首付如何计算?买二手房的注意事项


  二、顺德大良二手房中介怎么选?

  1、看资质

  作为合法存在的中介公司,不管其规模大小,《营业执照》、《房地产中介服务资格证书》和《房地产经纪人资格证书》这三证是不可或缺的。资质的法律意义在于,中介公司具备了从事房地产中介服务的资格,特别是当由于中介公司的过错给第三人造成经济损失时,有能力承担相应的法律责任,管理部门也能够对其作出相应的处理。如果一不小心遭遇“黑中介”,遇到问题关门走人是很方便的事情,到时候你也只能做祥林嫂了。按照有关规定,中介公司是应当将上述三证公开悬挂的,届时可以核对一下执照上记载的事项是否符合实际情况,有效期有没有问题。对那些以种种借口推辞验证的中介,最好还是敬而远之。

  2、看口碑

  口碑是个很奇妙的东西,无论你做了好事还是坏事,最终遮掩不住的。严格地说,口碑是用来听的,但在网络时代,只要上网搜一下就OK了,看看你面对的这家公司有有没有被人投诉过,有没有被管理部门处罚过,是不是法院里的常客。

  3、看规范

  是否要选择牌子足够响亮,规模足够大的中介公司完全是个人爱好,但操作规范,专业高效应该是对中介公司最起码的要求。也许你已经体会到了,买房的过程是相当繁杂的,一个人很难精通所有的环节,小的中介公司一般都是由业务员全程处理所有事宜,还美其名曰全程陪同,其实是为了降低人力成本,这样一来,疏漏不可避免。而品牌中介公司则分工明细,将前期交易与后期后续服务分开,由房地产经纪人从事前期的开发、带看、收意向、送定等工作,另外在设立签约、贷款、过户、领证、交房等组成的专业的交易管理部门负责后续服务,这样即有利于资源的优化,又可以确保交易的安全性。

  4、看房产中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址

  向周围人了解该公司的经营情况和信誉度,以防空头公司诈骗。

  5、看房产中介公司营业执照上的注册资金

  许多小中介的注册资金仅为10万元人民币,一旦发生房产中介卷逃资金的行为,客户的权益很难得到保障。

  6、看房产中介公司是否拥有合法的房地产经纪人,是否由房地产经纪人提供中介服务

  二手房中介从业人员必须拥有房地产经纪人资质,房地产经纪人在从事二手房中介过程中如有违法或对客户不利的情况发生,有关部门可以根据相关规定对其进行处罚。

  7、看签订的房产中介合同是否经过有关部门备案

  委托方与中介公司签订房产中介合同时,应在工商局备案,而备案时工商局会对相关条款进行审核。

  8、看房产中介公司是否由专业的法律人员负责签约

  现在小中介一般由业务员全程处理所有事项,大的品牌公司则分工较细,由房地产经纪人从事前端的房产开发、带看、交房等工作,另外设有专门的部门办理过户、贷款、领证等手续。


顺德大良二手房首付如何计算?买二手房的注意事项


  三、买二手房注意事项有哪些?

  1、单价总价结合看

  很多朋友买二手房的时候只看总价,容易忽视了单价,但其实某些二手房看上去会让购房人觉得总价很低,交通也方便,所以就觉得比较划算。但是在综合分析了二手房的使用时间、居室面积等因素后,它的单价很有可能就不比相应地区的一手房单价低。所以大家在购买二手房时,购房者要注意计算单价,并和周边的新房价格做个比较,做到对市场全面了解。

  2、筛选买房范围

  根据自身的实际情况,选择适合自己的楼,该买面积多大的,交通如何等这些都需要先做好考虑。一般来说,二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠。而新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来利润率相对较高。

  3、确认产权

  二手房产权纠纷时常发生,购房者买房前一定要注意确认房屋产权是否有问题,注意看产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。

  4、看周边环境

  大多数二手房购买者在购房时会将短期的各种问题考虑得很周全,但对较长时间以后的许多事情就考虑得不是很全面了。如果购买者家中有老人,今后,家庭附近有否医院可就诊很重要。这种情况下,购房者需对周边的医疗条件和医院的位置应多加考虑。

  以上就是关于二手房首付如何计算以及买二手房注意事项有哪些的介绍了,无论是购买新房还是二手房,都要注意买房的细节问题,这些都是关系到自己日后生活的重要事情,大家在选房的时候一定要重视,千万不要疏忽了,希望小编讲解的内容能够帮助到您。


顺德大良二手房首付如何计算?买二手房的注意事项


  四、二手房看房有技巧

  1、户型看完看面积

  很多人看户型会忽略每个房间的面积,看房时要注意单元内不同空间要有相对合理的面积。从居住功能角度分析,厨房的合理面积应在4平方米-5平方米之间,卫生间最好洗、厕功能分开,三居以上应设有两个卫生间。主卧室的合理面积应在13平方米-14平方米之间,客厅的面积要尽量大些,厅内开门的数量应尽量减少,房屋要方正,不要有斜角。

  2、购房一定看地段

  地段也就是小区所在的地理位置。地段的好坏决定了房产的售价,同时也是物业保值、升值的一个重要因素。作为自己居住的房屋,主要考虑的还是以方便自己及家庭成员出行为宜,不要片面强调往闹区里“扎堆”,那样既不经济,也不一定能提高生活质量。一般只要有好的道路交通网,离市中心又不是太远,房价比较合适的即可。

  3、住得舒服看朝向

  良好的朝向,可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室,改善住宅室内环境,如光、温度、卫生状况,对居住者的身心健康十分有利。在北京地区,以正南朝向接受阳光直射面最大,时间最长,南偏东、南偏西105度内都有阳光直射入室,而北偏东、北偏西75度内整日都不会有阳光直射入室。

  4、视野良好看楼层

  一般来说,在不考虑个人因素的情况下,住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下为较好层次,如北京地区六层住宅楼的三四层,十八层塔楼的六至十二层为最佳。

  5、看完周边看格局

  二手房一般有如下几种:毛坯、简装、中装、精装。看房的时候大家在看完房子的装修之后,一定要保持清醒注意看看房子的格局(请自行在脑中屏蔽家具家电)。例如客厅的门直接对着卧室的话,私密性比较差;直接面对卫生间的话,又极不雅观。格局好的房子应该能够有效地把各种功能区分开来,雅观而且实用。

  6、白天看完晚上看

  一般情况下,我们和中介活动房主都会约在白天看房,但是有些情况我们在白天是无法了解的,想要摸清这套房子的底儿晚上也得去。晚上看房重点是要看小区物业管理安全重视程度,安全防范措施是否到位,有无“夜摊”等噪音干扰源等。

  7、晴天看完雨天看

  这一点,对于顶楼的房屋尤其重要,不要怕麻烦,你要知道在大雨之后,房屋问题就会“原形毕露”,种种问题我们就能一览无余:墙壁、墙角、天花板是否出现裂痕,会不会漏水、渗水等状况。


顺德大良二手房首付如何计算?买二手房的注意事项


  8、看完墙面看墙角

  细节决定成败!看房也得看细节,墙面什么情况我们往往一眼就能明了。但是墙角比墙面更重要,它是承接上下左右结构力量的,假如发生地震,承重力才是关键,而且墙角出现严重裂缝的话,漏水的问题迟早会出现。

  9、看完冷水看热水

  怎么知道水管会不会漏过水?要看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸:先看看水龙头流水是否通畅,装满水后,再看看排水是否正常。家里只要有用水的地方一定一一检查到了。卫生间和厨房的热水情况是检查的重中之重。

  10、看完装潢看做工

  越是好的装潢越容易掩盖龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病。所以呢,必须要注意房屋的做工,尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,而这些地方往往容易被忽视。

  11、看完电器看插座

  电器可以以后添置,但是插座嘛,很多人都会有这个感觉:到了用时方恨少!设计精心的房屋,才能让我们充分享受到现代化家电的便利性,小插座,大便利。

  12、看完窗帘看窗外

  窗帘好不好看,这个真心不重要,我们在看房子时应注意打开窗户,看看房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。要注意检查一下小细节:房屋的窗户是否对着别人家的排气孔。

  13、看完电梯看楼梯

  现在高层、超高层的二手房越来越多,这就涉及到了电梯问题,电梯的功能固然重要,楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅,楼梯直接关系到日后逃生。

  14、看完房东看保安

  小区管理员和保安是最最了解小区基本状况的,在他们那里我们往往能够知道最实际、最客观的情况。有时他们口中介绍的情况能成为我们买房与否的决定性因素。


顺德大良二手房首付如何计算?买二手房的注意事项


  五、买顺德大良二手房需交哪些税

  1、契税

  首套房契税:面积≤90平,契税税率为1%;面积>90平,契税税率为1.5%。

  二套房契税:面积≤90平,契税税率为1%;面积>90平,契税税率为2%。

  注意:北京、上海、广州、深圳等4个城市,购买普通住房享受上述首套房契税政策,购买二套房、非住宅、非普通住宅,契税税率为3%。

  2、增值税及其附加税

  不动产证未满2年:增值税及其附加税税率为5.6%(增值税税率为5%)。

  不动产证已满2年:免征增值税。

  注意:北京、上海、广州、深圳等4个城市,不动产证满2年及以上的非普通住宅、非住宅,二手房增值税及附加税税率为两次交易差额的5.6%。增值税及其附加税计算公式:房屋的计税价÷(1+5%)×5.6%

  3、个人所得税

  个人在出售的房屋还需要缴纳个人所得税,个人所得税的税率为计税价格的1%或者房子当初买入价与现在卖出价差额的20%。满五唯一的房子,可以免征个税。即要免征个税,需要同时满足不动产证满5年且是出售人唯一房产等2个条件。二手房涉及费用多且杂,除了以上比较多的几项外,还有以下这些费用:

  4、中介费

  如果二手房是通过中介进行成交的,则还需要缴纳中介费。一般征收成交价格的1%-3%不等,具体看中介的收费标准。

  5、交易手续费

  二手房交易的手续费按照房屋的面积来征收,住宅一般为4-6元/平方米不等。

  6、权证登记费

  个人住房的产权登记收费标准为每件80元,非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

  7、贷款评估费

  贷款购买的二手房,通常会由银行指定的评估机构对房产进行评估,收费也会有差异,一般为评估价的0.1%-0.5%不等。


顺德大良二手房首付如何计算?买二手房的注意事项


    以上就是关于顺德大良二手房首付如何计算,二手房中介如何选择,顺德大良二手房看房的技巧和注意事项的相关内容,希望对您有所帮助。


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