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房屋价格评估的8大影响因素 房屋评估知识详解

发布时间:2019-04-18

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影响房屋评估价格的因素有很多,不管是房方还是卖方,大家一定要提前对这些因素做一些了解。了解了这些购房知识后,会对房屋的价格有一个基本的判断,会减少出现房屋纠纷的几率。


房屋价格评估的8大影响因素 房屋评估知识详解


  一.房屋价格怎么评估

  1、折旧(房龄)

  指的是房屋因为时间而造成的损耗。一旦房子盖好便进入折旧期,一般说来,砖混结构等房子的折旧期限是50年,那么每年的折旧率应为2%

  2、土地生熟程度

  指的是基础设施的通达程度以及土地的平整程度。简单的理解,就是抵押房屋周围的设施的完善程度。其评判标准主要有三通一平、五通一平和七通一平。其中七通一平视为好。(三通一平指水、电、道路通,土地平整。五通一平指通水、通电、通路、通气、通讯、土地平整。七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通,土地平整。)

  3、资本化率

  把资本投入到不动产所带来的收益率,其影响因素包括:自有资本所占比率;外来资本(如借贷)利息;因老化(折旧、功能下降等)产生的贬值和收益降低(相对值);因通货膨胀带来的不动产和收益的增加(绝对量);还贷后自有资金的增加。

  4、基准地价

  基准地价是土地初始价,也称城市基准地价,是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途分别评估法定高年期的土地使用权价格,并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

  5、标定地价

  是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。大家可以简单的理解为所在小区的均价,以及小区内类似房屋(户型、楼层、装修)的挂牌价和成交价格。

  6、出让地价、转让地价和其他地价

  出让地价:国家以土地者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益;转让低价:土地使用者将土地使用权再转移的价格。

  7、房屋重置价格

  是假设房屋在估价时点重新建造时,必要的建造费用加平均利润。

  8、底价

  是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地

  二、房屋价格评估的8大影响因素:

  1、房屋产权

  这里主要的关注点在于房屋是政策性住房还是普通的商品房。若是政策性住房,购房者则需要把地价款费用补上,普通商品房交易则不需要补交。

  2、地理位置

  房屋所在的地理位置十分重要,各方面水平趋同的房子所处地理位置不同价格会有天壤之别。

  3、交通条件

  房屋周边道路有否主干道、生活型干道、便道等,距火车站、飞机场距离的远近,住宅周围的公交超过几个站台,出入小区的车和行人是否受交通管制,有否单行道或有护栏街道或完全步行街。

  4、配套设施

  消费者在选购二手房时,都会重点考虑房屋周边有否大型商场或超市、农贸市场或便民店,居民购物是否方便;房屋周边有否、医院、银行、休闲娱乐场所等设施,居民生活是否便利等。

  5、房龄

  房屋的新旧程度,直接关系到买家喜欢与否,而房屋自修建完毕后,就进入了折旧期。在对二手房进行销售时,一定要计算房屋的折旧费,砖混结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率为2%左右。

  6、房屋本身条件

  房屋是多层住宅或高屋住宅;建筑布局是独幢或多单元或蛙式;各房间能否自然采光;房屋朝向居南北向;房屋所在楼房是否临街;房屋装修水平;房屋是否水、电、气、光纤、视、讯六大基本要素具备等。

  7、周围环境

  房屋周边500m范围内有否公园或公共绿化广场;周边有无工厂;空气质量如何;噪声污染如何;小区住户素质高低;房屋周边土地是否开发完毕或还有大量拟建项目等。

  8、物业水平

  房屋是否有专业物管公司管理,物管费用是否合理(多层住房一般为0.3-0.8元/平方米)物管公司是否具备服务意识,是否拥有小区安防监视设备及固定场所,机动车和自行车停车费是否合理,物管公司提供的小区服务内容是否多样化等。


房屋价格评估的8大影响因素 房屋评估知识详解


  三、二手房评估价

  采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价。

  四、如何评估

  评估业与寻常百姓的生活密切相关,常见的要数置换物业评估了。随着房产二、三级市场日益繁荣,旧房估价作为房屋置换前期的重要环节,受到广泛关注。

  (1)毛估说不过去市场比较可摆平

  一套旧房价值几何,可不是评估师凭经验“毛估”出来的,必须有一整套计算操作办法。主要采用“市场比较法”,通常选择三套符合以下要求的可比物业:与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象,加入几方面的修正系数终得出的算术平均值,就是委托估价房屋的评估价。

  (2)二手房定价相关系数多多

  影响一套房屋市价的因素很多,物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等,都得加以适当的考虑。例如,一套房屋,朝向以南向为准,东向减5%—6%的系数,西向减10%;多层住宅楼层以3层—4层为准,底层减5%—6%,顶层减10%;新旧主要以建造年代为准,适当看保养程度,过去造的新里、旧里多可减40%;房型的系数加减就更加复杂,两房一厅以厅12平方米为基准,同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别);厨房、卫生间以4平方米为准,小于4平方米要减2%—5%,明间与暗间又有区别;还有得房率的高低与加减系数也密切相关。

  同样一套住宅,买卖双方的心理价位难免背道而驰,买者认为价格评估得太高,卖者又说估得太低,终谈不拢不欢而散,这是常有的事。其中原因有业主方面的,也有物业评估方面的。

  (3)二手房具有时效性

  业主对旧房估价的认识存在着一些误区。旧房估价有个重要的特征———时效性,三级市场房屋价格波动较大,变化周期短,几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点,常常质问:“我与邻居房型、面积相同,为什么他能卖25万元,我的估价才24万元?”影响旧房估价的因素很多,但有的业主强调个别因素,却不能综合考虑。装修不具备保值性,一般装修三年以上估价降为0,很多业主却以为装修花过大钱,理应卖个好价。

  另一方面,旧房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系,专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂,社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德,不对置换物业进行现场勘查,有的还故意压低物业价值以牟取暴利,客观上造成了业主的“信任危机”。

  五、简易的评估

  对于普通的购房者来说,如果仅仅希望做个简单的价格评估,不妨分两步走。

  第一步,需要确定个评估的基准。在开始评估前,购房者不妨多收集几个发生的、地段类似、建筑结构相近的交易,以此对市场行情有个大致的了解。能够作为评估基准的数据,必须是现实的成交价格。

  第二步,结合评估基准、具体房产情况,对有意向的房产估价。

  六、定价因素

  在二手房价格的测算上,要抓住以下三大因素。

  (1)房屋因素

  旧房的套型落后、功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。此外,楼层对价格也产生影响,若1层和5层为基准价,2层和6层为-3%,7层为-5%,3层和4层为+3%,若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。

  房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率,混合一等结构房屋的折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。其次,一般旧房的套型落后,使用不便,功能陈旧,在这方面是无法和新建商品房相比的。此外,朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响。

  (2)环境因素

  环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%,省、市重点中小学区的为+15%。

  (3)心理因素

  如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,心理因素为-8%。


房屋价格评估的8大影响因素 房屋评估知识详解


  七、测算价格

  二手房,以同地区商品房价格为基准:

  (一)房屋因素

  (1)折旧:年折旧-2%

  (2)套型:“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%

  (3)楼层:2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另-5%

  (4)朝向:无朝南外门窗-5%

  (二)环境因素

  (1)无物业管理-5%

  (2)非独立封闭小区-5%

  (3)有省、市重点小学区+15%

  (三)心理因素

  我们举一个实例来验证一下。

  房屋坐落:某小区一小套住宅,建筑面积51平方米。

  土地级别:二级地区。

  房屋结构:混合一等

  套型:“三小”套型-10%

  建筑年代:1988年,折旧期12年-(12×2%)=-24%

  楼层:共七层,此房位于二楼-3%

  朝向:南北

  物业管理:非小区、无物业管理-10%

  学区:重点中小学+15%

  心理因素:-8%

  当地商品房价格为:4500元/平方米

  4500-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%-4500×15%=2700(元/平方米)。因此,此房的实际成交价格为14万元整,每平方米为2745元。

  现在的房价普遍在升高,而一般地,很少人会知道房子是怎样定价的。那么大家就会问,房价究竟是怎样定的呢?有什么根据吗?而对于那些知道房屋定价的人,则会想,房屋价格是怎样评估的?服务价格评估费是多少?那么在接下来的内容篇幅中,你会有所收获。

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